Déficit de vivienda y micro desarrollo residencial en Chile: un “análisis de cabida”

Abstract

En Chile, el desarrollo de edificios residenciales en altura acotada y densidad media para barrios interiores de las ciudades aparece como una solución posible para resolver el déficit de vivienda y evitar una excesiva verticalización, aunque pocos estudios exploran su factibilidad normativa y financiera. Con este fin, y dentro de la ciudad de Santiago, el presente estudio realiza un “análisis de cabida” en cuatro predios seleccionados por criterios de cercanía a servicios y normativas urbanas en media altura y densidad. Se aplica un prediseño volumétrico y cálculo financiero simple para cada uno de los casos, considerando variables de costos de suelo y construcción, precios de venta, impuestos y normativas reales. Los resultados muestran que existe factibilidad económica y normativa en estos micro desarrollos, con retornos superiores a 10%, que puede aumentarse mediante respaldo estatal a la adquisición de suelo e incentivos tributarios. En las conclusiones se sugiere la necesidad de una política pública que facilite el financiamiento de micro desarrollos en barrios históricos, como alternativa a los aumentos de altura y densidad en los planes reguladores.